분양권 양도세율 유의사항 정리

오늘은 분양권 양도세율과 참고사항들 정리해 보도록 할께요.

몇일 전 분양권 전매를 통해 거래하면서 분양권 양도소득세 중과세 문제로 인하여 다운계약서를 요구하더라구요.

사전 협의가 전혀 안된상태에서 계약서 작성을 위해 만난 자리에서 갑자기 그런 이야기를 들어서 너무 난감했었더랬죠.

다운금액이 적은 것도 아니고 상당했거든요.

부동산중개사무소 소장님께서는 모든 거래는 다운계약서가 기본이며 당연시 요구하시는 모습에 깜짝 놀라기도 했구요.

제가 부담해야할 양도소득세가 상당히 컸기때문에 저는 그냥 포기하였네요. 처음부터 분양권을 상담받을때 그부분을 언지해 주셨더라면 어느정도 계획성 있게 접근할 수 있었을텐데 참 안타까웠습니다.

그렇게 하지 않으면 거래 성사가 되지 않으니 부동산사무실 소장님도 먹고 살려면 어쩔 수 없는 부분이라 생각도되어지지만 눈뜨고 코베인 것 같은 배신감은 어쩔 수가 없더군요.

1가구1주택자의 비과세 적용을 받는 소수의 세대라면 어느정도 수용할 수 있을지 몰라도 임대사업자로써는 참으로 불리한 조건이 아닐 수 없었습니다.

주택임대사업자의 경우 분양아파트를 주택임대할 경우 취득세 감면과 재산세 감면 혜택이 주어지기때문에 다운계약서를 작성하여 취득세 부담을 경감시킨다던가 하는 효과가 전혀 없기 때문이죠.

다운계약서를 작성하지 않으면 프리미엄 금액의 절반을 세금으로 내야하기 때문에 어쩔 수 없다고 부동산중개사무소 소장님께서 설명을 해주셨지만 기분이 상한건 돌이킬 수가 없더라구요.

 

어찌보면 분양권 양도세율을 미리 알고 있었더라면 다운계약서의 요구를 어느정도 예상하고 접근 할 수 있었을 텐데라는 부족함도 여실히 느끼게 된 부분이기도하구요.

 

 

 

제가 거래하려 했던 물건은 이미 한번 주인이 바뀐 상태였는데 이전 거래에서도 상당한 금액차이의 다운계약서를 작성한 상태라서 매도자분께서 양해를 해줄 여지가 전혀 없더라구요.

 

전국적으로 이런 현상은 발생하고 있다는 사실이 참...갈길이 멀구나 라는 생각도 좀 들었구요.

 

분양권 매도를 고려 중이거나 매수를 고려하고 있는 분들께 저 같은 실수를 범하지 않길 바라는 마음에 오늘은 분양권 양도세율에 대해 간단히 설정해 드리도록 할께요.

 

양도소득세법상 아파트,부동산에관한권리(분양권)의 경우 1년 미만 보유 후 양도하는 경우 16년1월 1일부터는 50%의 중과세율을 적용받게 됩니다. 지방세까지하면 55%라고 생각하시면 됩니다.

대략 반토막을 세금으로 납부하는 꼴이죠. 허걱.

하지만 그것도 양도차익이 났을때의 경우로 양도차익이 거의 없거나 손해보는 경우라면 크게 부담되는 금액은 아닙니다.

그리고 1년이상 2년미만 보유하는 경우에는 40%의 세율을 적용받습니다.

1년미만 보유 못지 않은 높은 세율이죠.

단기 시세차익을 목표로 투자하시는 분들을 과세하기 위해 높은 세율을 적용시켰다고 해석하시면 될 것 같네요.

 

 

2년이상 보유한 건에 대해서는 일반세율(누진세율)을 적용받습니다.

만약 1세대 2주택 이상을 보유한 세대라면 누진세율을 적용받되 2년미만 단기 양도시에는 앞서 설명드린 중과세세율, 1년미만 50%. 2년미만 40%의 세율을 적용받게 됩니다.

1세대 3주택 이상자의 경우에는 기본적으로 누진세율을 적용받되 특수한 지정구역에 한해서는 누진세율+10% 세율을 적용받습니다.

 

그럼 여기서 누진세율은 그래서 얼마인가?

궁금해 하실 분도 계실 것 같아요.

소득세 누진세율은 정권이 바뀌서 혹은 정책이 바뀌면서 꾸준히 조정되어 왔었는데요. 현재 시행 되는 누진세율은 1,200만원 이하 6%, 1,200만원 초과 4,600만원 이하 15%, 4,600만원 초과 8,800만원 이하는 24%, 8,800만원초과 1억5천만원 이하 35%, 1억5천만원 초과금액에 대해서는 38%의 세율이 적용됩니다.

 

 

꿈에그리는 1억5천만원 이상의 양도차익을 남기게 되더라 하더라도 단기매매에 따른 중과세율보다는 훨씬 부담이 적은 세율을 납부하게 되는거죠.

 

어느정도 분양권 양도세율에 대해 개념정리가 되셨나요??

 

다운계약서가 휑휑한 요즘같은 시국이 참 안타깝습니다만.

정말 있다는 사람들은 더하겠죠.

 

양도소득세는 매매 잔금청산일, 소유권이전등기일이 있는 달의 다다음달 말일까지 신고를 해주셔야해요.

홈택스를 통해 공인인증서만으로도 간단히 가능하여 세무사를 통하지 않아도 쉽게 신고 절차를 마무리 할 수 있습니다.

다만 필요경비로 인정받을 수 있는 각종 경비지출내역등을 잘 챙겨서 누락되지 않도록 유의해야 양도소득세 절세 효과를 톡톡히 볼 수 있으니 잘 준비하여 한푼이라도 덜낼 수 있도록 하자구요.

 

아울러 분양권 양도세율 뿐만 아니라 양도소득세에 대해 조금 더 자세히 알고 싶으신분들을 위하여 세액계산 흐름도도 같이 첨부해서 올려보도록 할께요.

 

 

 

 

기본적으로 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감하여 양도차익을 산출하게 되는데요. 필요경비를 어디 까지 인정해 줄 수 있는가에 대해서 논의가 많죠. 일반적으로 자산의 현상유지를 위한 지출의 경우에는 필요경비로 인정받기가 어렵습니다. 이를테면 싱크대 교체비용 등이라고 할 수 있는데요. 다만 보일러 교체 비용은 필요경비로 인정 받을 수 있다고 하니 참 아이러니 하네요.

 

산출된 양도차익에서 장기보유특별공제, 양도소득기본공제를 차감하여 최종적으로 세액산출의 근간이 되는 양도소득세과세표준을 도출하게 되고

그 금액을 기준으로 세율을 곱하여 산출 세액을 계산하게 됩니다.

해당되는 경우에 한해서 세액공제와, 감면세액을 추가로 차감하여 자진납부세액을 최종 납부하게됩니다. 여기에 추가로 지방세 10%를 납부하게 되니 참고하여 주시구요.

 

부동산 거래시 참고하여 머리속게 기억하고 있으면 두루두루 유용하니 한번쯤 훝어보시면 좋을 것 같아요.